你来我往的股权交易背后

今年以来，上市房企有关股权转让的公告数量比去年同期增长超过六成，而本年涉及房地产的股权及资产交易预计突破2500亿元。新一轮的整合潮，会否倒逼调控政策走向宽松？

有人说绿城是卖股求生，而或许，他们具有更远的眼光。

6月22日17时，在位于上海闵行区的绿城上海玫瑰园项目，绿城董事长宋卫平和融创中国控股有限公司董事局主席孙宏斌双双亮相。他们共同宣布，双方将组建上海融创绿城控股有限公司，绿城与融创中国各持有50%股权。绿城将公司旗下分布于上海、苏州、无锡、常州及天津区域的9个优质地产项目的相应股权注入合营公司。

　　这样的动作在6月前赴后继。6月8日，绿城集团宣布，计划向九龙仓发行股份及可换股证券，筹资50.98亿港元；而九龙仓最终可持有绿城中国35.1%的股份，成为单一最大股东。

而此前，据绿城内部人士透露，“由于整体市场形势的低迷，苏州，青岛等地的项目几乎把绿城拖死。”

不仅仅是绿城，实际上今年以来，上市房企有关股权转让的公告数量比去年同期增长超过六成，而本年涉及房地产的股权及资产交易预计突破2500亿元。房地产行业正迎来新一轮整合潮。

同策咨询研究中心总监张宏伟认为，目前房企大规模进行股权交易的行为正在倒逼调控政策走向定向宽松。

资深地产评论人叶檀也认为，一些小型项目公司或被并购或通过破产方式退出市场，中国房地产市场集中度上升，信誉较好的大型企业融资通道会得到进一步开放。

绿城的断腕求生

7月2日晚间，绿城率先公布了2012年半年销售数据，期内绿城累计取得销售金额约219.5亿元(包括41.6亿协议销售额)，总销售金额中归属于集团的权益金额约为128 .9亿元。截至目前，绿城已完成全年400亿销售目标约55%。

孙宏斌也在6月25日的微博上称：“融创和绿城合作的第一个项目无锡蠡湖香樟园昨晚开盘，推出两栋楼132套，成交116套，卖了5.5亿，价格超过22000元每平米。像是预示融创和绿城这次战略合作的好开始。”

这对绿城而言，应当是个值得庆贺的成绩。

回顾这一个月，绿城迈出了自调控以来最为重要的几步。6月2日，绿城和九龙仓宣布就九龙仓对绿城进行战略性投资达成合作协议，涉及资金合共约港币51亿元。如果九龙仓25.5亿港币可换股证券能够全部兑换，九龙仓将持有绿城中国35.1%的股权，同时宋卫平家族和寿柏年家族的股权相应将被摊薄至21.9%和15.6%。届时，九龙仓将成为绿城中国第一大股东。

与融创的合作实际也在情理之内。6月22日，融创与绿城宣布合作。融创中国出资33.7亿元，向绿城购买9个项目50%的权益。如合营公司和项目发展需要时，绿城和融创将按照50:50的比例继续投入资金，确保平台公司稳健持续地发展。

成为绿城朋友的还有SOHO中国。早在4月SOHO中国就与绿城旗下绿城房地产和马鞍山置业签订协议，以约21.38亿元收购绿城广场置业100%股权及贷款。更早的是SOHO中国接手了绿城在外滩地王中的股权。

据不完全统计，去年底以来，绿城先后出售近20个项目“断腕求生”，总计套现接近百亿。绿城中国控股有限公司财务总监冯征说，系列举措总计有望回笼146亿元资金，目前已到账95亿元。另外，这些项目腾挪后，解脱了债务，也无需进一步投资，可缩减95亿元投资。未来不会再出让股权，但会进一步腾挪项目。

曾经有投行预计，绿城在引入九龙仓后，负债率已从去年底的149%降低到100%；与融创中国合作后，绿城负债率可进一步降低至62%左右。至今年底，负债率有望降至60%左右。

“目前市场也在回暖，现在杭州的一些项目卖得不错。而且我们在实行的经纪人制度，也让我们从中受益。”

绿城所谓的经纪人制度即全民卖房。绿城将原来的销售人员变成经纪人，同时走出案场，让其在社会上寻找客户。同时，还会借用社会上原先的二手中介经纪人，从中面试、挑选出两三百人，成为绿城签约经纪人。

从外到内的调整，让绿城暂时松了一口气。

绿城董事长宋卫平

　　热闹的并购

不仅仅是绿城：SOHO中国动用40亿元获得了上海海之门房地产有限公司50％的股权；中航地产花费2.18亿元收购了惠东县康宏发展51％的股权；招商地产收购了岛中润德汽车贸易有限公司51％的股权，而中润德拥有山东省青岛市城阳区四块土地的使用权。

数据显示，2012年上半年涉及房地产的股权及资产交易预计突破2500亿元。截止到目前，今年共有64家房地产上市公司发布了180条有关股权转让的公告；而去年同期上市房企有关股权转让的公告只有111条，今年同比增长62.16％。其中，有57宗股权转让的交易金额在1亿元以上。

据上海联合产权交易所近日发布的数据显示，近半个月以来，产权市场并购活跃指数最高的就是房地产板块。

另据戴德梁行的房地产投资报告，仅今年上半年上海房地产投资市场总成交金额就已超过127亿元人民币，其中大宗成交表现活跃，约占总成交量的50％。

虽说目前降息等经济环境稍显放松，使得一部分流动资金被放出，但是今年房地产市场总体基调已定，在销售不畅的情况下，依旧有众多房企面临资金的挑战，他们正从国内乃至国外寻求合作机会。

张宏伟认为，在去投资化楼市调控仍然持续执行的市场背景下，房企无论通过什么样的市场手段，卖项目也好，卖股权也好，降价销售也好，只要市场艰难的时期可以“活下去”，那么，这就是起码的成功。留得青山在，不怕没柴烧，只要度过企业当前资金面的危机，未来就有可能“柳暗花明又一村”。

“目前来看，房地产企业的资金链还没有到普遍面临断裂的境地，但是确有部分企业资金吃紧难以为继。对于有资金有实力的企业，并购不失为实现业务快速拓展的一种选择。”上海易居研究院房企研究中心总经理周建成表示。

当前，房企并购呈现出实力分化和整合提速的特点，即并购方多为在资本市场上摸爬滚打多年，或由地方向全国辐射的大型房企；而被并购方则多是有项目或土地，但体量小、背景小、融资渠道少的中小房企，像绿城这样的被并购案例较少。

融创中国控股有限公司董事局主席 孙宏斌

　　倒逼政策面？

同策咨询中心总监张宏伟认为，目前房企股权交易密集，也正在倒逼房地产政策的放松。

“房企破产、被收购有可能对个别房企来讲不是一件好事情。但是对于整个行业来讲，房企开始破产，尤其是大型房企出现破产被收购的现象，并且出现多米诺骨牌效应，不一定是坏事。政府有可能会根据房企破产、事态进一步恶化的形势而在政策层面微调，实施外紧内松的调控政策”。

其实，政策层面的“微调”已经开始。国家发改委对于房地产提出了三条非常明确的调控建议，即落实利率优惠、降低首付比例、减免相关税费。而具体落实则需由地方政府操作，“要求各地各部门采取有力措施”、“引导各方面形成统一的市场预期”。

从已经出台的楼市“微调”政策来看，利率优惠、减免相关税费已经在落实，降低首付比例在个别城市的公积金首套房贷款中已经有所体现，但是还不具有普遍性，并且在首套房商业贷款中也没有体现，这有可能成为今后政策“微调”的储备政策之一，值得持续关注。

另一方面，房企股权交易密集将使得行业集中度进一步提高，实现优胜劣汰，强者更强的情况。

为什么这么说？房地产企业负债率在上升，申请破产的房企已不止一家，说明中小企业已经受到比较严重的挤压。现在，政策目标比较明确，其一，鼓励刚性需求；其二，对中小开发企业停止发放贷款。

按照这个逻辑推演下去，在今年下半年，中国房地产市场可能出现并购重组热潮：一些小型项目公司或被并购或通过破产方式退出市场，然后中国房地产市场集中度上升，信誉较好的大型企业融资通道会得到进一步开放。

实际上，房企在项目上乃至于公司层面更多的股权交易合作，对于双方都存有一定的好处。首先是收购方有可能通过收购赢得下一轮的市场发展机会，在未来房地产市场竞争发展过程中“弯道超车”，走在同类房企的前列。收购之后，可以综合利用被收购房企如绿城在全国各地的土地储备、政府资源，进一步深耕既定的区域市场。

此外，高周转企业优势将更加明显，高周转企业在未来房地产市场竞争中的优势将通过拿地、收购项目等方式表现出来。

“从全国性房企销售业绩来看，2011年，万科、恒大、绿地、保利等以高速周转为主要特征的房企销售业绩情况排名居前，‘跑量’房企跑赢2011年大势。进入2012年，这些以高周转为特征的大型房企继续在土地市场、项目合作与收购上发挥着其主动性的作用，因此从这个角度来讲，这些大型房企将主导未来市场发展格局。”张宏伟向记者表示。

瑞银的一项研究显示，如果调控政策继续下去，预计到2012年底，主要上市开发商的市场份额可能会由2007年的7％增长到20％左右。中长期来看，龙头开发商更具有占领市场的优势。