旅游地产盈利模式争议不断

没有龙头，没有方向，国内旅游地产市场发展“野蛮生长”难以避免。如今，更多的人看到的是这个产业的机遇，但机遇背后更多的是高风险。

“野蛮生长”是当下旅游地产的发展状态，没有龙头，没有方向，因此这个市场发展成这样的态势根本难以避免。

　　首创、海航、中信、中旅、华侨城、珠江地产、天鸿、万科、万达、万通、青岛汇泉旅业等国内50多家知名房企涉足旅游地产，涉及项目金额超过3000亿元。

在这些房企中，华侨城是一个成功个体，但有业内人士认为，长期来看，其并不能作为未来房企学习的范本，或者这么说，曾经作为成功的案例的“东部华侨城”已经出现了衰落态势。

目前，旅游地产项目的短暂盈利更多是出售地产项目以获利，但对于房企来说，他们所要面对更多的是长期的经营与概念的推陈出新。那么，资金又是一个重要的问题。

更多的人看到的是这个产业的机遇，而机遇背后更多的是高风险。“旅游地产一旦经营失败即是万劫不复。”复旦大学房地产研究中心地产运营研究所所长蔡为民如是说。

低廉的拿地成本

旅游地产开发首先面临的是拿地成本。相对低廉的拿地成本是吸引众多开发商进入旅游地产的一大诱惑。

“旅游地产用地太便宜，地方政府送给你都敢，反正也是荒地一片给你开发，即使经营不下去，对地方政府来说也是好事，至少催熟了一块地。”蔡为民表示。

事实上，旅游开发作为提升片区面貌的重要途径为当地府所重视，因此，能够获得较为廉价的土地，对于开发企业来说，可有效降低公司拿地成本。同时，当前各地完善招拍挂制度，大量土地采取“综合条件最优者得”而不是“价高者得”，则从客观上有利降低公司拿地成本。可见，相对于“价高者得”的住宅地产，旅游地产的土地成本相对较低。

作为旅游地产的先驱华侨城，也曾被指以低价获得土地。一般来说，土地成本占总成本的35%至40%。因此，当土地成本获得削减的情况下，房企开发的成本也相当于削减了很大一部分。

这或许就是旅游地产遭到热捧的重要原因之一，虽然可能现在的地价在经历过一轮涨幅后已经没有那么低廉。

　　不可持续的“万达模式”

在人类发展伊始，圈地是其本能选择。这也是旅游地产开发商最为青睐的盈利模式。

海南长达1528公里的海岸线上，沙岸约占50～60%，而这些沙岸几乎已经被瓜分殆尽。

作为“国际生态旅游岛”的海南，自然成为旅游地产的集中区。同时，地产项目的泛滥，也使其成为旅游地产的“重灾区”。

这或许就是旅游地产的“万达模式”：圈地——盖楼——出售。不是在经营旅游，而是在经营地产。在圈地之后注重眼前利益，缺乏长期规划是目前旅游地产开发最大的诟病。

江苏吴江福禄贝尔科幻乐园由台商投资10亿美元，旨在建成一个高级公园，同时发展幼儿园教育。园区规划者认为中国长江三角洲地区汽车时代已经到来，上海等城市市民会成为理所当然的市场主体。盲目乐观使其开业后市场远远达不到预期规模，人均日游客量不足150人，最后不得不倒闭。

海南中华民族文化村位于海南省通什市，占地600亩，投资1亿元人民币，建有23个民族村，共计景点上百个。其环境质量、园林建筑、文化内涵和娱乐设施等均属上乘。然而自从1997年上半年开业以后，由于客源市场判断失误和不良的市场竞争环境，结果每日接待游客仅200人，不得已在开业8个月后申请停业。

以上种种例子说明，盲目圈地使得旅游地产大量积压，资金周转困难，加大了风险。据上海易居研究院数据显示，以主题乐园为例，目前国内主题公园有1000家左右。据中国旅游研究院2009年监测显示，国内的主题公园有30%处于亏损状态，45%持平，仅15%会有盈利。

圈地仅是旅游地产的一种盈利模式。另一种模式，即是借旅游地产之名，变相进行房地产开发，推销旅游地产主题项目周边的房地产。往往购得此种类型物业的投资者，仅仅满足于一时的度假与升值目的，最后的结果却是“高空置率”，最终或将造成举步维艰。

一位接近某著名旅游地产开发企业的人士称，目前采用此种较为初级的盈利模式，亦是无奈。其中主要的原因是，很多做旅游地产的开发企业一般都由做住宅地产转型而来。“长时间的住宅地产的开发习性在短期内无法改变。”同时，政策面对于这个行业亦缺乏一定的规整与管控，这个产业在短期内突然爆发，后期无论是消化还是经营都会有重大问题。

蔡为民称，如果海南按照如此态势发展下去，或许会重演上世纪九十年代的崩盘局面。

没钱，就是“死”

盈利的前提是生存，对于旅游地产来说，没钱就是个“死”。

住宅地产可以破产，可以降价。旅游地产经营不下去就成了烂摊子，那就是万劫不复。

从中国整体的经济形势来看，对于房地产开发，资金口已经卡到让开发商无法动弹。可见，资金的收紧对于旅游地产的后期经营维护，可谓是前所未有的压力。

我们可以看到的是，众多房企被指因旅游地产的布局，而使其面临巨大的资金压力。2011年雅居乐在海南大规模布局旅游地产，进行攻城略地，在此背景下亦推高雅居乐的负债率。据其年报显示，截至2011年底其净负债比率为68%，但加上未付土地款及税款，经调整净负债率高达115%。

蔡为民认为，即使通过出售其地产项目，这一部分资金中的很大一部分必须回到经营环节中，这样的资金是周而复始的。“在资金渠道都被隔断的情况下，开发商目前是自持资金，当资金用完，那么就是个死。”蔡说道。

盛世神州房地产投资基金公司首席投资官张建认为，在这几年炒的风生水起的REITS，在中国却无法实行。

张建表示，目前旅游地产投资面临的一大难题在于投资者的“退出”问题。退出机制不完善，甚至是没有退出机制，这对于旅游地产投资者来说是一大壁垒。“很多大型商场，乃致于万达广场都无法上市，投资者将如何退出。”

从中国的国情来看，产权销售或为旅游地产进入资本市场的一剂良方。一半用于出售，一半则沉淀下来持续经营，出售的物业可与投资者签订长期协议帮助其维护经营。这样一方面可回笼资金进行周转，一方面亦能够获得投资者的青睐。

　需求与政府层面的支持

即便是问题重重，但按照目前住宅与商业地产发展相对饱和的情况下，旅游、养老、产业、度假等必然会成为未来房地产发展的重头戏。

需求与政府，这两方依旧支持着旅游地产具有“看起来很美”的发展前景。

从需求层面来说，基强联行投资管理(中国)有限公司执行董事马怡雯向记者表示，不同的人均GDP会对应不同的旅游形式，人均GDP在1000美金对应是观光旅游，2000美金对应是休闲旅游，3000美金对应的是度假旅游，当人均GDP达成5000美金的时候旅游度假将向高端倾斜。因此在人均GDP不断上涨的背景下，旅游度假的需求将愈发明显。

据不完全统计，在国内至少有27个省区市制订的“十二五”规划都把旅游业作为支柱产业或第三产业中的领头产业，这是政策面的绝对支持。

马怡雯认为，从政府层面来说，旅游地产在拉动GDP以及增加税收与就业方面具有一定的作用。她表示，从中国的“十二五”规划来看，也是希望把旅游业初步建设成为国民经济的战略性支柱产业。值得注意的是，相关数据显示，在美国，旅游文化产业增加值占GDP的比重在18%到25%，在香港则占到9.5%，但中国现在不到4%，离成为支柱产业还有很大的发展空间。同时，国际经验表明，一个人旅游基本上会拉动5个人就业，如华侨城，其建成后产生的税收为6.6亿元，带动产生的税收为16.9亿元，直接间接创造的就业大约为2.4万个就业岗位。

以上数据表明，对政府来说，无论是拉动GDP还是创造就业并因此产生的一些税收，对政府而言，旅游产业是政府非常希望能够长线发展的产业。

可见，随着泛旅游与超地产相结合时代的来临，旅游地产逐渐成为旅游区域打造和房地产经营的交融点，从以前简单嫁接发展到为城市运营、区域开发提供支撑的新高度。但必须要警示的是，我国成规模的旅游地产项目数以千计，如果没有核心特色带动，旅游地产将面临较高风险，旅游服务型地产和旅游居住型地产亦将面临分化的可能。

最新的一些消息是：

万科投资10亿买下大辣甲岛40年租赁权，计划建成“中国马尔代夫”；中信地产相继把博鳌、太湖和天津天嘉湖地块收入囊中，着力打造旅游地产业务板块；恒大在武汉、成都等多个城市开展旅游地产项目，斥巨资建设旅游地产相关设施；世茂房地产主席许荣茂看好旅游地产，希望能将其独立上市……

而这一切，可能只是刚刚开始。