铁狮门基金：楼市调控中逆行

当国内众多房地产开发商深陷困局、无法自拔，“铁狮门”这条跨国房产“大鳄”已开始对中国市场“虎视眈眈”，通过成立上海总部的方式悄然进入了中国市场，随后其发展的脚步便不再停歇。

在全球房地产开发进入地产金融时代后，铁狮门通过独特的“高杠杆”地产基金模式，以不到5%的资本投入，分享了地产项目开发40%以上的收益。

　　除上海之外，铁狮门目前已在北京、天津、成都分别运作了多个商业地产项目，迅速完成在四地的战略布局。

虽然我国的房地产调控在2012年仍然不断发力，但是跨国房地产基金却似乎没有受到影响。2012年1月10日，美国铁狮门房地产公司（Tishman Speyer Development Corporation）在中国最大的地产项目“尚浦领世”迎来了一个重量级的入驻企业——耐克集团，其计划在位于上海杨浦区的“尚浦领世”建造大中华区总部，面积约5.4575万平方米。

如果将时钟回拨到2006年，当国内众多房地产开发商正深陷困局、无法自拔之际，“铁狮门”这条跨国房产“大鳄”已开始对中国市场“虎视眈眈”，通过成立上海总部的方式悄然进入了中国市场，随后其发展的脚步便不再停歇。2007年，铁狮门房地产基金开始募集中国基金Ⅰ号；2011年1月，继续募集中国基金Ⅱ号；2011年10月，铁狮门与第三方理财机构诺亚财富在上海宣布募集首只人民币基金。

不难看出，房地产和金融的“双管齐下”，正在令铁狮门基金在调控背景下的房地产市场逆水行船，拍岸而歌。

　　聚焦高端物业开发

铁狮门基金的历史可追溯到19世纪末，成立之初以地产开发为主，1976年由于家族内部的利益冲突，铁狮门从一家上市公司分拆为包括一家专业建筑公司、一家出租管理公司和一家集开发、投资、运营于一体的综合性商业地产公司。

目前，非上市的家族企业铁狮门已发展成美国最大的商业地产公司，擅长开发与管理密切结合。自1978年以来，铁狮门收购、开发、管理的物业总值已达542亿美元，业务遍布11个国家24个城市和地区，管理着325个项目、总面积1.16亿平方英尺的商业物业组合以及9200万平方英尺的住宅单元。诸多被旅行者们津津乐道、争相合影留念的知名建筑，如美国纽约的洛克菲勒中心、克莱斯勒中心、芝加哥富兰克林中心，德国柏林的索尼中心以及大都会保险大厦均是铁狮门旗下资产。

自2006年低调进入中国市场以来，铁狮门即开始大举扩张高端物业开发。2008年1月，铁狮门在上海以67.517亿元拿下了当时有“地王”之称的新江湾城“F地块”，开始建设其在中国最大的地产项目“尚浦领世”。据资料显示，“尚浦领世”项目建筑面积达90.023万平方米，建成后将包含住宅、A级办公园、A级商用写字楼、SOHO生活及工作区、酒店、酒店式公寓、零售商铺和文化活动场所等业态。铁狮门总裁兼联席首席执行官徐瑞柏（Rob Speyer）在“尚浦领世”的开工仪式上表示，虽然中国房地产市场面临调控，但其对上海以及中国楼市仍充满信心。

铁狮门高级董事总经理及中国区主管包志远（Ryan·Botjer）在接受采访时表示，铁狮门始终坚信生产高品质的物业和持有高端物业的理念。“首先是强调高品质的产品和高品质的服务，其次是通过合作的方式降低金融风险，把专业进行非常详细的拆分，在每个专业点上都产生利润，由此把风险分散到每一个环节中。”

　　金融投资成核心竞争力

目前的铁狮门公司已成为一家包括物业开发、设计、建筑、物业管理、投资管理、租务、税务和风险管理能力于一体的综合化地产企业。较之普通的房地产开发商，铁狮门已不仅仅是一家普通的开发商，更集物业管理人和基金管理人等角色于一身。金融投资成为其出色的核心竞争力，不仅加速了铁狮门的扩张，还贡献了丰厚的收益。

　　1997年，铁狮门集团联合旅行者集团以2.2亿美元买下克莱斯勒中心并共同成立一只8亿美元的基金后又对外募集资金7.5亿美元，由其负责运营。1999年该基金买下高露洁总部大厦。2004年，铁狮门与纽约雇员养老基金和教师养老基金共同成立地产基金，以1.75亿美元收购了纽约时报大厦，2005年该基金以17.2亿美元买下大都会人寿大厦。2008年，铁狮门旗下另一基金投资3.16亿美元在纽约长岛兴建写字楼。

目前，铁狮门共发起成立14只私募基金，另有1只在澳大利亚上市的房地产投资信托基金（REITs），私募基金累计直接股权融资额90亿美元，吸引了150位长期投资人。徐瑞柏表示，在全球房地产开发进入地产金融时代后，铁狮门通过独特的“高杠杆”地产基金模式，以不到5%的资本投入，提取地产开发链的各个环节的相关管理运营费和参与旗下地产基金超额收益的分配，分享了地产项目开发40%以上的收益。

徐瑞柏以铁狮门旗下上市基金Speyer Office Fund（TSOF）基金为例进行了分析，铁狮门集团和旗下管理公司TS Manager每年提取的运营费收益约占到TSOF基金年净收入的13~14%，而这些仅是铁狮门日常的管理费收入。此外，铁狮门还参与基金超额收益的分享即业绩提成。自成立之日起，TSOF每五年进行一次业绩分享，如五年的年均总回报率超过10.5%，超过部分铁狮门将提成30%。在2007年房地产高峰时，铁狮门旗下许多物业在不到三年的时间里已升值两倍，以此计算其分成收入达到了30％至40％的水平。

　　铁狮门的中国“避风港”

有着百年历史的铁狮门，近年来的发展绝不能说是一帆风顺，尤其是2008年金融危机对铁狮门造成了重大冲击。作为一家以房地产金融为主的地产企业，铁狮门的很多投资并不能覆盖融资成本，纯粹是基于升值预期，这也使得铁狮门成为金融危机的直接受害者。

2007年5月，铁狮门联合雷曼公司成立地产基金，以135亿美元现金及87亿美元承债，总价222亿美元收购了美国第二大公寓类REITs公司Archstone并将其私有化。表面上看，这又是铁狮门的一场“强强联手”双赢合作，但过高的收购价格和收购杠杆却埋下了地雷。到2009年中期，双方合资的地产基金被迫进行债务重组，贷款银行又注入了5亿美元作为流动资金，以便给其留出更多时间来出售物业和降低负债，Archstone已成为铁狮门手中的一个“烫手山芋”。

自2008年以来，流动性泛滥的市场环境中，当财务杠杆的收益远远大于经营杠杆的收益时，地产与金融的结合开始“变味”。于是，铁狮门旗下多个基金出现严重亏损，甚至陷入债务危机。但与此同时，国内地产市场“方兴未艾”的相对安全性让铁狮门嗅出了新的发展方向。于是，自2008年开始，在海外市场有些“失意”的铁狮门开始在中国区域大肆扩张，上海的“尚浦领世”项目即为一着“豪赌”之棋。反观铁狮门在金融危机中的“铩羽”，不难看出，房地产企业如何在与金融机构的合作中获得主导地位、控制财务杠杆，成为能否长期存在的关键。

　　多模式营运谋求平衡

除上海之外，铁狮门目前已在北京、天津、成都分别运作了多个商业地产项目，如在天津滨海新区于家堡金融区的铁狮门金融广场项目、在成都市的晶融汇项目以及北京的金融商务区E04地块合作项目等。目前，铁狮门已迅速完成在中国上海、北京、天津和成都四个城市的战略布局。这些项目逐渐显现出铁狮门目前在中国市场投资策略的调整，即从早先的开发为主逐渐兼顾收购成熟物业，以达到两种模式共同平衡的目的。

“铁狮门将每个房地产作为独立的业务加以运营和评估，注重获取最高的长期利润，使公司能为投资者创造长期价值。”包志远表示，铁狮门在全球的办事处均有当地的租赁人员，因此铁狮门全面了解当地租户需求和当地市场动态。这些及时可靠的市场信息不仅为公司的房地产创造了价值，而且使铁狮门能准确评估和进行潜在的新投资项目，从而利用复杂或敏感时间的机会并有更广泛的战略退出选择。

包志远表示，铁狮门的垂直整合平台避免了由于内部人员缺乏而必须依靠第三方的合资伙伴的境况，通过实时进行市场调研，铁狮门可更深入地了解市场的轮廓与细则。“铁狮门超过1500名的员工中有640多个房地产专业人士，分布在全球22个办事处，且有40%从事金融财务工作，60%从事物业的开发管理工作。”包志远说，这种广泛的实地市场占有率和专业知识，使铁狮门在交易采购方面具备了强大的竞争优势。

铁狮门的垂直整合方式使其能够更好地深入市场，完成一些复杂的商业地产交易，而其多学科团队又使其能够设想的可能性比其他同行更为广泛。包志远表示，铁狮门的日常功能是在每一个项目创造尽可能多的价值。“铁狮门是一个完全集成的房地产经营和投资管理平台，平台中有设计与施工、物业管理、租赁和营销、财务与会计、税务，法律及风险管理，这些共同结合成统一的整体平台。”

　　看好可持续发展

多年发展积累的特征中离不开可持续发展，而可持续发展是铁狮门企业文化中不可或缺的重要组成部分。在铁狮门看来，建设可持续发展项目不仅是理念，更是从细微之处开始的创造与实践。从小型建筑物到摩天大厦，从成品建筑物到正在设计的项目，从节能降耗产品到环保清洁用品，不论是新建建筑还是已建项目，铁狮门都在按可持续发展模式进行开发和运营管理。

包志远表示，无论在美国、欧洲、巴西、印度和中国以及未来的很多国家和城市，铁狮门均长期顺应环保型建筑技术的发展建设可持续性发展的项目。预计到2012年，铁狮门在世界各地获得可持续认证的项目总面积将超过约合344万平方米。

“现代人对健康日益重视，对生活和工作环境的考虑也注重从身心健康的角度出发。”包志远说，绿色环保不仅仅是一个概念，更重要的是落实到具体细节。“一方面铁狮门在建造时采用了很多节能技术，诸如雨水收集再利用等；另一方面，在不同楼宇的连接处，铁狮门也会设计建立很多跑道和自行车道，鼓励居住和工作的人们到户外多走走，享受运动带来的健康快乐。”

对于产业的可持续发展领域，包志远认为，虽然铁狮门进入中国市场的时间并不长，但依然会寻找更多的机会。目前国内一二线城市的商业地产未来成长空间都开始显现，虽然较之住宅，商业地产的起步会比较晚，但持续期却比较长，因此应该仍然有较大的需求空间。“好项目的开发与政策调控并不相悖，铁狮门房地产对中国楼市的前景仍然非常看好。”