香港“逆按揭”2011破茧

“年轻的时候贷款买房，年老后房子养人”——这就是“逆按揭”。在内地“以房养老”风声吹过之后，逆按揭再次出现在香港。

经多年讨论后，香港政府决定今年起允许开展逆按揭业务。

所谓“逆按揭”，是房屋所有者以自住房屋作抵押，来进行借贷的一种商业活动。借方通常为老人，老人将其拥有所有权的物业按揭给贷方而得到贷款。换言之，银行与业主的关系逆转，每月或每年，银行以分期付款的方法向业主支付一定数目的款项，直至借方去世，银行才会收回房子。这样的养老方式下，老年人既能住在自己的房子里，又能将房产变现用于养老。

内地近几年出现的“反向抵押贷款”、“反抵押贷款”和“以房养老”三种概念其实与“逆按揭”都有异曲同工之处。

　　香港模式

数据显示，2006年香港65岁以上老人占人口比例12%，估计到2036年将达26%，人口老龄化问题严重。为了解决问题，又不给财政支出带来巨大负担，香港特区政府想了个新办法：隶属于香港政府的香港按揭证券有限公司(简称HKMC)宣布，董事局已批准按揭证券公司于2011年推行安老按揭试验计划。

在此计划下，借款人可选择于限定年期（10 年、15 年或20 年）内或终生每月取得现金款项，并且必须继续负责物业的维修保养，以及缴付物业费、政府地税及管理费等。即使收取现金款项的限定年期已经完结，借款人仍可安居于原有物业直至去世。

在房主去世或按揭到期后，银行将出售房产以补偿贷款。若房产出售的净收益足够多，偿还贷款后剩下的款项将交给房主家属。HKMC表示，若房价下跌，该公司将补偿银行的所有损失。借款人的继承人也可以选择于一定期限之内清偿安老按揭贷款以赎回相关物业。

　　并非福利

其实，逆按揭在香港提出并非第一次。2006年及2007年，香港某政党及立法会的灭贫事宜小组委员会分别提逆向按揭，但最后都无疾而终。直至最近香港按揭有限公司推行“逆按揭”的计划。

香港按揭证券有限公司执行董事彭醒棠表示，在计划实施的半年或一年后，将会观察该计划的受认可度。至于借方每月收取的现金水平，也会随时作出调整。而按揭证券公司总裁刘怡翔在记者会上解释，在上述按揭计划中，借方持有的物业估值以800万港元为上限，不过贷款总额经过物业评估，以及借方年龄等因素限制，未必能借取估值上限的金额。目前具体的保费与利息等尚未有定论。

“逆按揭”最早源于荷兰，发展最成熟的是美国，至今已运行了十几年。在欧美及日本、新加坡等一些国家，已经是一种比较成熟的养老模式。对于一些操作细节，香港按揭证券有限公司表示，将会参考海外的经验。但相比国外的做法，香港所面对的情况还是有很多不一样的地方。

根据海外经验，逆按揭市场多数由政府部门或半政府机构主导，商界参与的并不多。然而，在目前的方案中，香港按揭证券有限公司的角色是一个协调的催化剂，以收保费的形式促成逆按揭的完成。

尽管按揭证券公司隶属于香港政府，但香港财经事务及库务局指出，按揭证券公司推出的安老按揭计划并非一项福利安排，而是为了向老人多提供一个财务安排选择，因此以商业原则营运是恰当的。

全港性的调查结果显示，约44%的受访者支持香港引入安老按揭。

　　逆按揭之坎

过去几年，内地多个城市试点的“以房养老”计划均无疾而终。有分析认为，主要是受到内地观念的制约。因此，这次香港按揭证券公司是对目标用户进行全港性的调查之后才作出该项决定的。据了解，该调查一共访问了1005位60岁或以上、拥有非按揭物业或快将清偿按揭债务的业主。结果发现，约44%的受访者支持香港引入安老按揭，并有约1/4的受访者表示会考虑参加安老按揭试验计划。鉴于调查的结果偏向正面，香港按揭证券有限公司通过了2011年开展逆按揭的决议。

应该说，“逆按揭”的推出，是一种社会进步的标志。首先，它是一种观念上的进步。其次，“逆按揭”不失为政策性养老之外的一种较为理想的养老办法。但为什么“出生”之路如此一波三折呢？原因是民众与银行对此都不太热衷。

民众兴趣不大的原因，是中西文化始终有别。香港人虽然西化，但家庭观念仍然比西方人重。此外，很多人会嫌逆按揭的套现的能力低，一点也不划算。内地一位保险公司人士分析：以按揭证券公司所提供的资料，100万的物业如果分10年领取定额贷款的话，每月只能收到3300元至4600元。即使以每月4600元计，10年也只能收回100万楼价中的55万元，余数在扣除利息与行政费之后，银行会剩多少给自己的后人也没法控制。

然而，即使香港的民众有兴趣做逆按揭，银行也不一定愿意提供这类服务。这位保险公司人士指出，“逆按揭”是一个金融创新，这样的产品设计过程中必须考虑到多方面的因素，包括房产价值、房地产未来价格走势、抵押人的健康状况以及将来房产的变卖处置等。

这位人士说，与普通银行按揭不一样，普通房贷是年限越长贷款余额越小，金融机构风险也越小；而这种“逆按揭”则越往后贷款余额越大，风险也越大。并且，“逆按揭”令银行感到不舒服的地方是抵押的物业愈旧愈不值钱，但钱却愈贷愈多。

如果房屋估值过低，则业主不愿意“逆按揭”；而若估值过高，一旦收回房屋时房价下跌，银行就有亏损的风险。特别是近两年房价飞速上涨，甚至有大量泡沫掺杂其中。从趋势上来说，未来房价有没有下跌风险这样的问题，谁也无法给出一个准确的判断。

“银行之所以这么热衷做正常的按揭生意，是因为有钱买楼的人都是银行心目中的好顾客。做按揭生意只是为了招揽这批客户，以后银行还有大量产品与服务可以提供给他们。但是，逆按的客户则不是银行心目中的好客户，因为他们已没有新收入，连生活费也要向银行领取，银行根本不可能与他们做其他生意。”上述保险公司人士分析说，除非逆按揭可以收到更高的利息，否则银行一定不热衷做这类生意。很难想象，逆按揭会在三、五年内在香港普及起来。

此外，无论是银行还是保险公司，拿到了房产之后如何处置也是一个大问题。银行只喜欢收息，不喜欢搞楼宇拍卖，他们觉得做这类生意很麻烦。即使将来肯做，收取的费用一定不会少。

尽管香港按揭证券有限公司表示，若房价下跌，该公司将补偿银行的所有损失，但银行不是搞社会福利的，如果风险大、回报小，运作上又麻烦多多，即使有按揭证券公司包底，银行也不会积极去做。据香港按揭证券公司的的一位内部人士透露，到目前为止还没有银行签字加入这项新计划，但相关谈判仍在进行当中。

　　所谓“逆按揭”，是房屋所有者以自住房屋作抵押，来进行借贷的一种商业活动。借方通常为老人，老人将其拥有所有权的物业按揭给贷方而得到贷款。

　　难以普及

其实，早在半年前，香港智经研究中心就出台了一份名为《长者住屋新思维》的研究报告，指出在香港推行逆按揭借贷产品，将会面对不少困难，商业上的可行性也成疑问。

首先，市场规模较小，因为在中国人的文化观念上，能够接受这种方式的只会是小部分人。其二，从逆按揭可以拿到的经常性金额估计非常少。其三，由于借款人在去世前或自愿搬出前，不用偿还任何款项，对银行的资金流有不良影响。

另外，现实中这批需要政府帮助的年老业主，在香港拥有的住宅物业都非常残旧及没有重新发展潜力，如果楼龄在50年以上，香港按揭证券公司也不受理。香港理工大学社会科学系助理教授钟剑华日前在接受港媒采访时也表示，香港楼龄高的旧楼估值偏低，抵押后，老人每月可获现金未必很多，“可能只有数百元”，加上计划规定长者要负责维修费用，老人所得的款项或不足以应付，这点确实值得担忧。

此外，还有人士分析，香港人愈来愈长寿，而这种趋势似乎还在继续。在这种情况下，选择终身领取定额贷款的逆按揭客户，最终领取的贷款可能会超过物业拍卖所得，这可能会令保险公司不得不削减逆按揭的成数，令老人每月可领得的定额贷款更少。因此，除非自住物业价值在300万元以上，否则逆按揭很难能为退休后带来安稳的生活。

因此，香港长者安居服务协会总干事马锦华表示，在正式推出逆按揭时，按揭证券公司必须清楚向申请人解释，逆按揭并不代表将楼房的市值去套现，只是多给申请人一个选项，要作适度的期望管理。

香港“逆按揭”主要申请条件

资料来源：香港按揭证券公司