豪宅，房价坚守者？

调控来了，而紧跟着来的，是一场豪宅“盛宴”。

限购令尘埃落定。上海楼市成交量应声回落,迎来了又一场观望潮。但调控的主旋律并未打乱高端物业（单套总价超千万）的节奏。豪宅市场不降反升，10月成交面积创下近5年内月度最高水平。

佑威房地产研究中心的数据表明，今年10月，上海全市商品住宅成交面积达到了132万平方米，与9月成交量相当，仍处于全年月成交高位。与此同时在豪宅集中成交的推动下，10月上海商品住宅成交均价为21884元/平方米，环比9月上涨了3.1%。其中成交价高于5万元/平方米的高端豪宅成交面积达到了7.77万平方米，比今年4月份成交高峰期还多了0.7万平方米。

豪宅走强的背后，是真实的价值体现，还是上海楼市的一场“虚火”？

　　豪宅逆势火热

10月10日，上海星河湾开盘，售楼现场热闹非凡。开盘当天总共推出245套房源，报价从3.9万元/平米到7.43万元/平米不等。尽管开盘时单价比预期高出万元，但当天从上午10点到下午3点左右，245套房源即被订完，成为单套总价上千万的“日光盘”。

同时，周边的超低密度别墅区也出现热销，御涛园、绿城玫瑰园等顶级别墅受到了更高端买家的追捧，佘山、浦东滨江等地区的别墅成交也逆市上扬。

总价过亿的别墅在时隔一年之后再现集中成交。位于浦东的华洲君庭10月成交一套1.15亿元的别墅，其单价达到了13.5万元/平方米。青浦淀山湖畔新上市的江南华府也出现了单套报价1.68亿元的房源，已成为目前上海最贵的别墅项目。

位于奉贤的独栋别墅招商海廷在新政后交易量出现了明显的上升。据该项目营销经理江羽介绍，从10月7日新政出台后到现在，海廷基本是3天成交一套。“客户对新政的消化期非常短，现在一次性付款的比例大幅度提高，大概达到了2/3以上。”江羽说，原来主要的客户来自上海市区，9月份以来浙江客户有明显增加。

而在陆家嘴地区，虽然投资客已基本退出市场，但诸如世贸滨江花园、仁恒滨江园、财富海景、鹏丽海景等一线江景楼盘的大户型房源，仍然受到少数高端投资客的关注。汤臣一品以每平方米超过17万元的成交均价登上榜首——其最近销售房源的单套总价接近1亿元。据介绍，这类投资客主要为境外人士和企业家，他们普遍认为在中国经济增速稳定、人民币升值的背景下，豪宅仍有长期投资潜力。

　　资金避险地？

高端别墅给人的印象素来低调神秘。在近五年间，上海悄然成交了9栋亿元级别墅。这些别墅并不是易流通的投资品，它们被富豪作为收藏品珍藏。因此，豪宅向来被视为稀缺品的代名词。

业内人士指出，调控政策对此类高品质、稀缺型的物业基本没有影响。在历次调控过程中，豪宅市场也一直表现出较强的抗冲击能力。永庆房屋总经理陈史翎表示，随着人民币汇率上调压力，国际热钱将持续流入，带动部分资金流向豪宅市场，造成短期内豪宅需求的增长。而受人民币汇率预期上涨的利好影响，开发商近期趁机推出大面积高单价产品，刺激成交爆量。

以往，上海真正可以称为天生豪宅的只有两个区域，一山（佘山）一江（黄浦江）。但现在，上海豪宅别墅的版图正在不断扩张，产品不断升级。上海豪宅市场大腕云集，竞争也日趋白热化。在政策利空不断出现、楼市整体压力增大的前提下，豪宅市场能否独善其身？

佑威房地产研究中心副主任陆骑麟认为，就豪宅而言，开发商降价求售的可能性相对较小，即使部分开发商新开房源下跌，这也只是其低价入市的行为，在取得一定销售业绩之后，价格马上会上调至正常水平。并且，豪宅的购买群体支付实力是相当强大的，在持续的通胀压力之下进入豪宅市场的资金规模也非常庞大。

绿城玫瑰园客户经理周小姐表示，绿城玫瑰园的客户很多是私营企业的老板，境外人士也逐年增多，多是外籍华人，80%的客户会自住。购买豪宅的动机中有一部分是彰显身份，虽然也有投资或保值的目的，但相对持有的周期较长，不会频繁换手。“5000万元以下的别墅作为投资的占比会多一些，二手物业往往比一手价格低30%才会有市场。”

对于上海豪宅未来的可能走势，全球五大代理行之一第一太平戴维斯中国投资部联席负责人、中国区执行董事刘德扬表示，在上海一二手豪宅市场，境外华人不惧楼市调控，逆市而为的主要原因就是“汇改”。基于人民币的升值预期，境外客户打出一个“回马枪”，购买力正在释放能量。

　　两极分化

来自佑威的数据显示，11月的第一周，上海豪宅的销售量依然达到了1.44万每平方米，虽然相比10月势头有所减缓，但仍处于高位。

一个有趣的现象是，今年上海豪宅销售的高峰恰恰出现在4月和10月——今年两次调控出台的月份。今年第一轮调控在4月出台后，豪宅的销量一度飙升，但是进入5月后迅速下滑，在随后的三个月一路走低。

因此，陆骑麟分析，上海豪宅市场在经历了10月的火爆后，恐也难逃逐步冷却的命运。但一些品质极高的稀缺型高端项目，由于其具有较高的收藏价值，仍然可以游离于大势之外。

事实上，上海市、郊的豪宅项目出两极分化的情况已经开始呈现。沪市区豪宅由于土地的稀缺，卖家纷纷采取捂盘惜售的手段。郊区豪宅情况则不容乐观。部分项目担心后期会有更加优质的产品出现，不得不在四季度低迷的市场里上市。一位业内人士分析，现在房源少，有些比较差的项目可能也卖出去了。目前都在排队等供应，未来出来的房子可能定价更高。但在调控背景下，未来可能出现分化，7万元/平方米以上的高端豪宅一般有标杆意义，会卖得比较好，抗跌性强，从高往低落得比较慢。而3万~5万元/平方米的中高端豪宅，如果成长性不足，往往会充当降价的先行军。

来自高力国际的最新研究分析表明，在今年第四季度，高端公寓成交价格将基本持平，高端别墅项目的成交价格则会有所上升。分析说，楼市后期走势取决于未来政策出台的时间和力度。在高端住宅租赁市场，随着世博会的落幕，空置率会有所升高，租金也会有所回落，收益率会随之下降。

　　退房的尴尬

身份高贵的高端住宅也有遭遇多种尴尬的时候。目前，上海3万平方米以上楼盘都在排队等待预售证的审批。有业内人士称，高价楼盘项目不仅面临取得预售证时间长的问题，此外还要接受一些所谓的附加条件，即每日网签不能超过个位数，具体套数每个项目可能会不同。数据显示，截至11月1日，上海地区延迟开盘的项目共有47个。

要卖的房源迟迟不能开盘，而卖出去的房子却出现退房。其中原因耐人寻味。不久前，北京连续出现几宗离奇的天价豪宅退房事件，价格都在5万元/平方米以上。退房时间正值楼市二次调控执行半月之际。有消息称，这并不是真正的退房，而是一个幕后交易。究其原因，是因为豪宅一般销售周期较长，占用开发商资金较多，因此开发商会采取多种方法进行融资，其中一种方法就是将在售房源抵押给金融机构，获得资金流，然后承诺一段时间后以较高的价格回购。

“普通住宅降价可以换来交易量，可以为开发商换来现金流，但是豪宅不行，降价就等于降低档次，反而会令项目销售受阻。”一位项目负责人表示。

而在上海房产调控细则出台后，不少购房者也选择违约退房。此前一度高调表示“开盘热销”的豪宅中，不少项目签约率仅50%左右，许多原本预定的客户最终选择了放弃签约，其中就包括热销的星河湾。

在开盘一个月的时间，星河湾逾期合同量累计已达到97次。有知情人士透露，有近50%的客户撤销了该项目的预定。该人士透露，该楼盘开盘的200多套房源，之所以在开盘当日就宣布预定完毕，是因为在长达近一年的“蓄水期”中有不少浙江、福建投资客的追随。但由于遇到调控细则，有一半以上的投资客放弃了预定。无独有偶，同日开盘、位于杨浦新江湾城的豪宅也遇到了退房困扰。有代理商说，退房现象大多是因为细则颁布后投资客购房者对市场预期发生转变，他们宁愿失去定金也不惜退房。

“沪十二条”满月后，遭遇退房或合同逾期窘境的新盘达30余个，占近期热销楼盘的八成。还有不少投资客抓住开发商恐退的心理，和开发商进一步议价，议价幅度最高可达20%左右。

“如果楼盘定价确实高了，背离了市场，那么就让市场来教育开发商”。上海社科院一位房地产专家这样说道。

尽管如此，不少豪宅项目依然摆出一副高傲的姿态。10月最为炙手可热的两个豪宅项目上海星河湾花园和仁恒怡庭在进入11月后，价格均有一定程度上调，仍摆出“皇帝的女儿不愁嫁”的架势。尚海湾豪庭上周售出的两套公寓，均价更是高达81632元/平方米，比10月的均价高出近三成。

有业内人士表示，近年来随着房地产市场的发展，开发商在项目定价时存在着一定的追高心理，觉得价格越高代表的品质越高，所以目前的豪宅市场还存在着一定的泡沫。

易居房地产研究院高级研究员回建强表示，豪宅走强的背后，是流动性过剩引发的投机、投资需求对真实自住和改善需求的挤压。如果一线城市房价继续在豪宅拉动下起舞，楼市可能会因缺乏支撑而沦为资本的游戏场，受损的将不仅仅是房价这么简单，而是整个房地产业的健康机制。从最近上海高端住宅的客户组成看，相当部分人来自于江浙地区，上海本地客户也不少。从侧面反映了豪宅市场的资金来源现状。

来自分析机构、开发商以及售楼一线的数据显示，上海高端物业的购买力量主要来自长三角地区、香港和海外华人。虽然没有明确统计数据，但据各方预测，长三角民营企业主的比例占到买家总量的七成以上。

不少分析人士表示，在豪宅市场，同样存在相当部分投机型购房人士，采用只付首付、余额借助贷款的方式购买豪宅，其操作手法与普通住宅领域的“炒楼”方式如出一辙，均是 “以小博大”，撬动了动辄上千万元的豪宅资产。而房产评论家牛刀的一番话，更让人感到震惊：上海亿元级以上的别墅，80%是空置的，但是上海市区的空置率只有20%。

另外，3万元/平方米以上申请预售许可证需复核的门槛，让沪上近50个豪宅项目排起了长长的队列，眼睁睁地错过了10月的“豪宅热”，一旦放行，新一轮的群雄逐鹿又将上演。

由此可见，虽然豪宅走强的背后有诸如稀缺性、资金保值需求等客观因素支撑，但从房地产兴衰周期的历史走势上分析，豪宅市场爆发或许是一轮房产牛市的顶点。