“限购”，温柔一刀

距离限购令的出台已近两个月了。然而，本来意在遏制投机和高房价的限购令，却一不小心成了“催购令”。

不少人放弃“过渡”房的想法纷纷考虑购买大户型。因而，限购令不可避免的产生某种推高房价的效应——因为只能购一套，大家的理性选择，就是转向购最贵的那套。

而这其中，最为得利的，就是高端住宅了。因此，上海在其他城市均出台“三限”政策的情况后，又补充了一条限制，即是“限价”。加强对高价位楼盘预销售方案的重点复核，并对新开楼盘实行“一房一价”的管理模式，如果涨价必须重新申报备案。

高力国际研究称，受政策影响，整体住宅市场成交量预计会在短期内大幅下跌，而成交价格也或有所回落。但是，不少投资者或会一次性购买高档住宅以绕过限购令。而且，宏观经济面因素也继续支持高端住宅市场的发展。由于西方主要国家的经济不确定性重现，而国内经济预计保持平稳发展，加之人民币升值预期的积极影响，促使国内外投资需求强劲。这些因素为高端住宅市场价格持续走高提供支持。

房产媒体人士王子祥却认为，这次限购令的出台实实在在使得豪宅的购买力空间被压缩了。王子祥分析说，买豪宅的人基本是不缺房子住的，而且大部分购房者都具有很强的支付能力，许多人是把豪宅作为投资品的，看重它的保值增值抗风险价值与功能，所以购买两套三套的都有，有的甚至更多。所以，限购令出来对高端市场来说是有打压作用的。

11月初，限购又延伸到了资金雄厚的外资身上。住建部与国家外汇局印发《关于进一步规范境外机构和个人购房的通知》规定，境外个人只能在境内购买一套用于自住的住房，而境外机构只能在注册城市购买办公所需的非住宅房屋。这一限制剑指境外热钱。

一位房产专家表示，中高端物业的稀缺性决定了其相对抗跌的特性，长期市场乐观。当前国际货币市场较为宽松，高端物业也是国际投资客关注的重要市场，但限外令在一定程度上将遏制境外投资客的购买，会对高端物业造成一定影响。

“如果执行限购令的区域真正落实该政策，成交量和价格的下跌是毋庸置疑的。”上述房产分析人士说。但是，上有政策，下有对策。虽然发改委一再提醒购房者违规超购会存在过户的风险，但是铤而走险的依然大有人在，诸如假离婚，或者借用他人身份证购房等情况也随之而来。加上这只是一个“临时”策略，但对于购房者而言，购房本身是一种长期投资，以长期投资对“临时政策”，难免让人存有侥幸心理。

尽管如此，“限购令”仍然被政府认为是房地产调控较能见效的一招，并计划继续扩充限购令的范畴。并且，限购对楼市造成了或多或少的影响。一家品牌中介上海市中心门店监测数据反映，10月7日以来，虽然客户看房量环比9月减少50%，但实际成交量环比9月仅下跌25%。

然而，“限购令”及差别化信贷政策从严执行的双重政策的压制下，不同需求层次客户受影响的程度不一：中小投资客受新政影响相对较大，处在两头的高端楼盘及低端首次置业需求市场所受影响相对较小。因此，“限购令”更像是“温柔一刀”，只是把投资投机力量“临时”挤出热点地区，起到了“填平”价格洼地的作用。

　　上海“四限”令

限购：本市暂时实行限定居民家庭购房套数的政策。自本意见发布之日起，暂定本市及外省市居民家庭(包括夫妻双方及未成年子女，下同)只能在本市新购一套商品住房(含二手存量住房)。

限贷：各商业银行对居民家庭贷款购买商品住房的，首付款比例和贷款利率认真执行央行、银监会的最新规定，对贷款购买第三套及以上住房的，停止发放住房贷款。

　限价：上海市住房保障和房屋管理局副局长庞元明确表示，市房管局确实已经加强了对高价位楼盘预销售方案的重点复核，并对新开楼盘实行“一房一价”的管理模式，如果涨价必须重新申报备案，以防止开发商坐地起价。

限外：严格执行国家关于境外机构和个人购房管理的规定。对违反规定购房的，房地产登记机构不予受理房地产登记。