未来楼市的三种可能走势

要认清上海楼市目前形势，有必要对去年楼市变化作一简单回顾。众所周知，我国楼市在2008年曾遭遇一次向下调整的寒流。与2007年相比，成交量大幅萎缩，房价（这里主要指商品住宅）有一定幅度的下调，开发量下降，不少城市土地流拍或在底价成交。例如，上海商品住宅成交量2008年比2007年大幅缩水65%，2007年成交2090万平米，2008年只有900万平米。其原因一是2007年9月底的二套房贷新政(房贷首付提高至四成，利率上浮10%)使投资需求退潮，二是美国次贷危机引发的金融危机和经济危机使我国经济增长、就业和居民收入受到严重影响，一股寒流开始向我国楼市袭来。

为了阻止经济下行，我国政府从2008年10月起陆续出台了一系列财政、信贷和其他方面的救市政策，使我国楼市从2009年起很快开始回暖，不仅迎来了“小阳春”，而且盛夏酷暑迅速迎面扑来。拿上海来说，2009年1月份全市商品房成交量只有50万平方米，2月份就上升到79万平方米，3月份则直接飙升到150万平方米，以后几个月成交连续火爆，价格也是一路猛涨。楼市均价已远远超过2007年(这一年是过去上海房价涨幅最大的一年)的最高水平，达到每平米近2万多元的咋舌高价。上海市内环内新盘开价消灭了每平米3万元的价格，中内环间也达到2.5万元至3万元水平，郊区普遍高达1万到2万元。附近的南京、杭州等二线城市，从2006年到2009年楼价基本上每年都以20-30%的速度在攀升，许多楼盘价格都已翻番。

目前市场的态势

针对2009年过热的楼市形势，去年底政府就决定不再延续一些临时的救市政策措施。今年初国务院办公厅发出了《关于促进房地产市场平稳发展的通知》，要求各地增加保障性住房和普通商品房有效供给，合理引导住房消费，抑制投资投机性购房需求，加强风险防范和市场监管，加快推进保障性安居工程建设，落实地方各级政府在稳定房市、解决中低收入家庭住房困难方面的责任。

温家宝总理视察上海工作时提出，一定要抑制投资投机性购房。国家发改委主任也做出了相同表态。接着上海市委、市府主要负责同志都在上海两会上表示，要加快保障性房力度，切实遏制投资、投机性需求，严处开发商违规囤地行为，增加用地总量，优化供应结构。所有这些，都使消费者和投资者产生了房价不会再涨甚至可能下调的预期，于是楼市观望情绪开始滋长。春节后房展会上看的人多，买的人少。整个1、2月份和3月的上中旬，全市成交量明显萎缩。

但是，这种局面在3月下旬迅速发生变化。例如，3月29日网上房地产一手房签约套数达到1493套，创2007年8月25日1867套后的31个月新高。28日成交量也高达1325套，接近去年日成交的最高水平。上海楼市似乎一夜之间由冬入夏，再度狂热。3月22日~28日上海市商品房成交面积34.8万平方米，与前一周相比，大幅增长56%，成交均价达到20581元/平方米。整个市场出现一股抢购风，许多楼盘开盘前连夜排长队，预约摇号重现，一开盘全部抢光。人们唯恐买不到，楼市严重供不应求。这原因是什么？

原来，人们在今年1、2月份等待观望了一段时间后发觉，尽管前阵子政府发出了一些文件，政府领导人也表了态，但是迟迟未见实质性政策措施出台，只听楼梯响，未见人下来。于是人们普遍猜测，政府本意并非真要严控房市非理性发展，更不希望房价下调，所谓“平稳、健康发展”，只是希望房价慢点上涨而已，而并非要已上涨的房价再下来，因为房地产业对国民经济增长的影响太大了，对地方财政收入影响也太大了。例如，2009年上海房地产值占全市GDP的8.2%，（全市全年GDP为14900.93亿元，而房地产实现增加值为1220.92亿元）。全国情况类似。如果要实现今年保八增长目标，政府不可能对房地产的非理性发展动真格。

再说，我国城市土地稀缺，城市化进程要加快，房市供以打破。因此住建部主要长期看，城镇商品住宅价格仍有涨趋势。至于加大保障性住房能否遏制房价涨势，也是远水救不了近火，而2009年的通货膨胀明摆着不是能否发生，而是幅度多大的问题。正是在这些心理状态作用下，已抑制了几个月的消费和投资需求在三月下旬又猛然抬头，形成了一股强烈的抢购风。

针对这股来势凶猛且愈演愈烈的抢购风，国务院在四月中旬不失时机地出台了一系列楼市调控组合拳，重拳打击楼市投机炒作风，特别是关于二套房贷利率要上调10%和提高首付比例以及购第三套房原则上不贷款的政策，大大提高了炒房的成本和风险，使投机性需求迅速退潮，从而使上海楼市形势急剧逆转：一是新增供应集中放量。例如调控新政出台的第一周，即4月18日~24日，上海楼市新增供应近60万平方米，达今年以来单周最大量，主要因为市场预期不乐观，开发商希望赶上商品房市场高位运行的末班车，出现了集中开盘热，同时由于投资客纷纷看空市场而积极抛售；二是购房人不但不再抢购，反而严重观望，等待跌价，于是成交量大幅下滑。4月18~24日这一周商品房成交仅27.1万平米，环比上周下降43.6%，这样又带来第三个变化，即供求比立刻逆转，从此前的供应不足变为供过于求。截至4月底，上海新盘供应总量将超过110个，预测供求比将达2:1。于是房价拐点可能在5月份就到来。当然开发商和炒房者是不肯轻易降价的，因此，上海楼市新政第一周商品房成交均价仍微现上涨。这主要是受成交市场中别墅成交比重增加的影响。与整个楼市不同，别墅市场依然强劲，成交量不降反升，但一般公寓成交大幅下滑。由于买卖双方预期不同，卖者不愿降价，买者则不降价不买，于是形成了房价在高位的胶着状态。

　　未来楼市的可能走向

房价高位固守而成交萎缩的局面究竟会持续多久，未来几个月甚至明年楼市走势将如何，我认为关键取决于政府的态度与政策，因为目前我国楼市说到底，市场决定于预期，而预期又决定于政策。从上海情况看，买卖双方都在观望，主要观望政府态度和政策。这样，未来（指几个月到一年）楼市走向可能出现几种情况。

第一种情况是，假如政府坚决要把至今已出台的调控政策执行下去，包括上海出台的一系列政策实施细则，则投资、投机客将陆续从上海楼市上退出，楼价势必出现一定幅度回调。特别是2009年和今年3月下旬房价涨幅过大的楼盘，可能出现幅度较大的合理回调。例如，一年多来上海不少楼盘涨幅已远远超过100%，这样的楼价回调50~60%是完全有可能的，也是必要的和合理的。上海远郊的房价有什么理由在短短一年多来由原来的每平方米5000~6000左右就一下子涨到1.5万元到2万元左右呢？可以预期，未来上海房价回调幅度会由外到内逐步缩小，越接近市中心区域回调幅度会越小。

只要房价有一合理回调，尽管投资者已受政策抑制难以再入市，但消费者肯定会纷纷入市。这样，上海住宅楼市就会在一个新的合理价位上走上健康稳定发展之路。这样，即使不再出台什么新的调控措施，政府调控目标也能基本实现。

第二种情况是，如果今后几个月内楼市成交量因房价高企不动而持续萎缩，土地转让不能再高价位成交，进而影响地方土地财政收入，政府因而可能惧怕影响今年保八增长目标和财政收入，就以各种形式变相收兵调控政策，那么，市场预期将会改变，消费者唯恐房价再涨会急忙入市，投机者一看政府态度转变，就会东山再起，使投机需求卷土重来。这样，今年三月下旬恐慌抢购的好戏就会重演。如果那时政府再抛出要研究开征物业税或房产保有税之类的信号，就不会再有人相信了。楼市上争抢的恐慌情绪一旦蔓延，房价进一步上涨的局面就难以再收拾，楼市泡沫进一步吹大的风险将大大增加。

第三种情况是，政府执行现行新政态度未变，也未出台新的调控措施，但市场上通胀预期因实际通胀率上升而大幅上升，投资、投机者仍然千方百计要把商品住宅投资作为通胀避风港。从而投机风再起，那么上海市政府就可能也有必要出台一些新政策，如北京市规定限购商品住宅一套这样的政策，或加紧出台物业税的准备工作。

对于物业税或住房保有税一类措施，笔者从前也很赞成，但现在观点有变，主要是因为这类税收实在难以操作，而且法理上也有问题。我国土地国有，购房者已支付了70年使用费，怎么现在又叫住房持有者再缴税？为此，我不赞成、至少暂时不赞成这类税收。但为了抑制投机性购房，我十分主张改变现行住宅交易中的税收办法，将炒房所得大部分作为税收上缴地方政府，就像商业房产税的办法那样。目前我国商业房价和住宅房价之所以倒挂，就是因为商业房产转卖时的增值部分大多要以税收形式归于政府，而住宅地产转售时的差价收入基本上都归炒家。如果把商业房产交易税办法也移用于住宅交易，我敢断言，以后就再不会有人肆无忌惮去炒住房了。住宅市场自然就能稳定。

就目前情况看，只要坚决执行已出台的一系列政策措施，即使不出台新政，楼市调控的威力也将逐步显现，再加上目前已开始的保障性住房开发规模不断加大，一个健康、稳定的上海楼市有望逐步形成。

总之，目前上海楼市的调控必须紧紧围绕着稳定人们的预期这一中心目标，切实执行已出台的各项新政，切忌一看到楼市成交暂时萎缩就临阵退却，变相收场。这种忽冷忽热、忽紧忽松的摇摆态度必然引起市场预期不稳，市场走势大起大落，难以控制。

尹伯成，复旦大学经济学院教授、房地产研究中心主任。