房地产私募基金：守得云开见月明

房地产金融的先进商业模式，应由资本从拿地环节即开始介入，通过有序的管理，用股权合作的模式，共同分享长期投资带来的收益，从而逐渐摆脱“开发商融资工具”的角色。

“尽管房地产私募在开发商资金困难时确实扮演了‘救人于水火’的角色，但事实上，开发商还远远没到愿意‘割肉’的时候。与此对应的是，目前的房地产私募基金也没有匹配的能力去实现全产业链的覆盖。”

日前，中国房地产基金联盟秘书长闫宗成在由盈科律师事务所和中国房地产基金联盟共同举办的“房地产私募基金及投融资策略实战研讨公开课”上表示，房地产私募基金在现阶段仅仅只是“饲料供应商”。

　　不会昙花一现

闫宗成表示，由于房地产项目的基金投资多为长线，投资体量大且时间长，因此只有追求稳定的长期收益的资金可与其风险收益特征相匹配。很多高净值人群往往因为无法提供充足的长线资金，而无法担当战略投资者的角色。

“我们做过分析，现在全国的人民币私募基金的资金，40%来自于机构，60%来自于个人投资者。个人投资者更倾向于存续期短且还本期短的项目。”闫宗成说，目前的这种投资者结构直接左右了投资目标的选择，进而造成我国房地产私募基金偏离本质的现象。

以当前看似火爆的商业地产为例，在闫宗成看来，既是淘金桶，但也很可能是花钱池。“在商业地产的火热之下，尤其要警惕泡沫及资金的断裂，商业地产的核心是要运营，商业地产的未来在于资产价值。”闫宗成表示，商业地产运营好坏决定其未来的资产价值。

不过，他坚信房地产基金并不会昙花一现。对银行放贷趋于宽松，从而对房地产私募基金将带来灭顶之灾的担忧还为时尚早。“至少从现在来看，国家对房地产行业的调控还远远不到放松的时候。银行、信托对房地产融资的放宽暂时还看不到。”

中国房地产投资基金联盟秘书长闫宗成

　　谋求突围

在谈及目前房地产私募基金面临的各类风险时，闫宗成表示，首先要分析现状和思考努力方向。“国内目前商业地产投资最大问题在于退出渠道狭窄。”

闫宗成说，从房地产基金角度来考虑，尽管市场红红火火，但国内物业退出渠道狭窄，在上市或REITS通道难以实现退出的情况下，投资风险将不断增加。

“尤其在商业地产整体的上行周期有风险，在缺乏人气和资金支持的二三线城市，我认为实际上已累积了相当多的泡沫。”

在闫看来，当下商业地产，特别是在二三线城市，因为城市的建设充斥着政府主导的形象工程，且规划的刚性较弱，大量的商业综合体一哄而上，供给过剩的结果必然带来租金惨烈下跌。

而在一线城市，在商办物业供给减少且住宅开发受到限制的同时，大量资金涌向商业地产，形成巨量资产泡沫包括重复投资。

“兵马未动，粮草先行，要进军房地产投资时首先看资金准备好没有，人才储备准备好了没有。粮草弹药没有准备好就盲目进入市场，必然会带来资金链的断裂。”

“股权”才是未来趋势

近年来，由房地产开发商发起设立的基金成为了房地产基金市场中的主流，但此类模式中发起人和管理人都是房地产开发商，投资的对象也是自有项目。于是，房地产基金究竟是“股权”还是“债券”这一问题成为了业界探讨的热点。

国外房地产行业是划归到金融行业中的，因此商业地产从金融属性上分析更贴切于房地产基金。鳞次栉比的购物中心和高楼大厦，其实代表着一个金融现象。

“商业购物中心往往是商业和产业的结合，并把金融和产业完美地结合在一起。”闫宗成认为，目前，房地产基金还不到成为“股权”的地步，因此房地产基金大多采用了债权退出的模式，从长远来看并非最佳模式。在近似于“存贷利息差”的债权退出模式下，投资人往往会有些“急吼吼”。

“名义上私募股权房地产投资基金的投资方式应该以股权投资为主，但实际操作中多是债权投资。这种明股暗债的方式长期来看并不可持续，房地产私募基金的发展未来必将回归其本质。”

闫宗成表示，“股权”才是房地产基金行业的未来趋势。在房地产和金融方面，未来更希望出现股权模式。

“让资本从拿地环节即开始介入，通过有序的管理，用股权合作的模式?共同分享长期投资带来的收益，从而实现房地产金融的先进商业模式，逐渐摆脱’饲料供应商’的角色。”