商业地产：没有金刚钻 不揽瓷器活

很多资金实力不强的开发商，只看到眼前利益，为了保证现金流，提高售价，快速回笼资金，但从长远来看，这样做投资人和开发商最终都是利益受损者，这类案例在过去屡见不鲜。

最近，国家统计局公布数据，2011年全国商品房销售额达人民币59,119亿元，同比增长率为12.1%。其中，属于商业地产的办公楼和商业用房销售额同比增长率均高于住宅销售，分别高达16.1%和23.7%。其它重要指标，如投资额同比增长率、施工面积同比增长率和新开工面积同比增长率等方面，商业地产的表现也均强于住宅。

在刚刚过去的2011年，商业地产成为房地产市场逆市调整中的一大亮点。不难发现，未来伴随着中国城镇化的进一步推进，城镇化率逐年提高所带来的城市人口及内需的增长，以及城市基础设施建设和新区的发展，对商业的需求规模将会大幅提高，这将会直接刺激商业地产的发展。同时，对于中国经济增长长期看好的态度，商业地产作为实体经济的载体也会随着实体经济的发展而日益活跃。

　　复地长沙探路

以近两年中部城市长沙的商业地产市场为例可一见端倪。复地-智盈投资旗下管理的两只人民币房地产基金，投资了复地在长沙的一个城市综合体项目——长沙·崑玉国际。这基于对市场的反复考察与论证。从地理位置分析，这个项目位于湘江畔，遥望橘子洲，距离长沙市中心1.6千米。周围交通便利，距地铁轨交站仅200米，周围还有数条过江隧道和大桥连接，地理位置极其优越。

而从消费环境方面分析，长沙是湖南省会城市，随着武广开通各个地级市至省会交通距离拉近，导致地级市投资客至长沙投资比重及消费逐步增强。长沙中心城区已形成了四大市场群、六大商圈和18条特色商业街。现在，人们习惯称长沙为“中部消费天堂”。长沙人拥有强劲的消费力和超前的消费意识。据统计，星巴克长沙两家门店开业当天销售额刷新了全球一万多家门店的开业记录，刷新这个记录时，门店离打烊还有四小时。中国中部五星级酒店最集中的城市也是长沙，并且长沙还是全国酒店入住率最高的城市，五星级酒店有70%是本地人在消费。此外，各大奢侈品销售排行均靠前。

除了复地之外，目前九龙、华远、万科、保利、嘉里、绿地、世茂、北辰、中建等一系列知名房企已集中进入长沙，掀起长沙商业综合体时代的浪潮，滨江一线更是蔚为壮观，在这种大背景下，稀缺地段、价格合理的地产投资，就能为投资人创造风险可控的长期回报。

上海智盈股权投资管理公司总经理董伟海

　　商业地产需有耐力

要做好一个商业地产项目，耐心与远见必不可少。很多资金实力不强的开发商，只看到眼前利益，为了保证现金流，提高售价，快速回笼资金，但从长远来看，这样做投资人和开发商最终都是利益受损者，这类案例在过去屡见不鲜。

商业地产的开发培育和运营管理是因果相连的，不能割裂看待。只有做好“硬件”和“软件”，两手抓，两手都要硬，才能真正使商业地产走入良性、健康的正循环。

第一，优越的区位条件是商业项目成功的“硬件基础”。

对商业项目而言，“Location”显得极为重要。但凡成功的商业地产项目，不是处于城市核心商圈，就是处于潜力新兴商圈的优越区位。

如业内熟知的新加坡凯德置地、香港新鸿基，在各个城市选址均位于城市核心商圈，交通便利，周围人群消费力旺盛。内地商业地产龙头万达集团选址倾向于未来发展的新核心区，在不久的将来，导入人口多，发展潜力大。

第二，聚合人气，是做好商业地产的“软件条件”。

商业地产最终拼的是人气。要做有吸引力的商业地产，既要面面俱到地满足消费者的购物需求，又要避免千篇一律的同质化竞争。

在进行商业规划时，应注意功能互补，人流分享。在业态划分和商家组合上，要尽可能多元化，在综合满足购物、休闲、餐饮、娱乐、文化、旅游等多功能，每一种功能里面根据实际需求选择不同商家，此外一些特色环境的营造也是提高自身品牌知名度的常用手法。比如万象城引进真冰场，中信泰富每月都举办艺术展览，此外，逢年过节的优惠促销，以及双休日的表演、比赛、活动等，对汇聚人气，拉动消费都是有利的，通过差异定位、功能组合、商业规划、业态划分、商家组合、环境营造、促销活动等拉动，都是缩短培育期的具体途径。