中城投资路林：房地产市场的下半场将更加精彩，也更加专业

即将过去的2016年，必将载入中国房地产市场史册，成为房地产市场上半场和下半场的重要分水岭。这一年，全国新房销售面积和销售金额都创下历史新高，成为市场的阶段性高点。政策从“加速去库存”转向第二次全面调控，市场波动加剧。

房地产行业即将进入下半场，未来的投资新动向和新趋将是怎样?昨日，2016外滩金融房地产投资论坛在沪召开。据悉，此次论坛吸引200多位金融机构、房地产企业等高管和著名专家学者，共讨行业发展新机遇。

中城联盟投资管理股份有限公司CEO路林在开幕致辞中说，30年来，我国房地产市场发生了翻天覆地的变化，孕育了一个伟大的市场，诞生了一批伟大的企业和企业家，创造了一个伟大的时代，带来了巨大的财富积累。即将过去的2016年，必将载入中国房地产市场史册，成为房地产市场上半场和下半场的重要分水岭。这一年，全国新房销售面积和销售金额都创下历史新高，成为市场的阶段性高点。政策从“加速去库存”转向第二次全面调控，市场波动加剧。房地产下半场，“黑天鹅”事件频出，将冲击方方面面的神经。

“随着房地产行业和企业的分化，市场格局将发生重大变化，业界要以城市的产业、交通、人口和金融资源积聚为维，展望行业发展的新趋势，寻找新一线城市及其城市群的投资机会。房地产下半场，从开发到服务，从投资到运营，都离不开专业分工与合作共赢。同时，房地产企业的发展越来越依赖于企业并购和商用不动产投资，通过并购基金，加大和升维企业并购，是下半场开发商和
投资商做大做强的战略选择。通过以ABS、REITs为代表的资产证券化，是推动商用不动产投资长期持续健康发展的重要趋势。”路林说。

开发市场中的主角是开发商，投资市场的主角是机构投资人路林分析认为，过去大家的注意力都聚焦在 主流房地产市场，主流开发商。在大市场的上半场有非常鲜明的角色，上半场是主流开发商的主角市场。在下半场当中除了开发商作为一个主角以外，投资商也是站在主角背后的一个很重要的角色，其他的分工角色包括服务商、物业公司、运营商。但是房地产大市场什么都是因为它的专业分工带来的效率，因为它的合作共赢带来的降低交易费用，创造的交易价值而光彩。所以房地产大市场如果从一个折叠来看，一个分工来看，不仅包括开发市场也包括投资市场、运营市场，也包
括开发市场，但这种专业分工一定要在一个更加高的基础上实现合作，才有可能共赢。

看待房地产大市场当中，一个方面看专业分工能带来的效率，更重要的我们看待的是合作关系，看待它的内生关系和外生关系。比如产业地产、文旅地产，还有各种各样的复合地产，层出不穷的新
型地产名词，其中隐含了很多上半场的逻辑。

“开发市场的主角毫无疑问、责无旁贷当然是我们的开发商，投资市场的主角是机构投资人，机构投资商。但是现在已经看得很清晰的轮廓和趋势，这几年越来越多的开发商为拿一块地成立了投资联合体。在全国最近几年的土地拍卖当中已经屡见不鲜，投资联合体就是投资商，真正在一个项目的操盘上还是以一个开发商为主。投资联合体成为我们投资商的雏形和轮廓，它的标准版本、升级版本就是我们的投资基金，就是我们的产业投资基金、股权投资基金，所以说投资市场的主体是投资商，这个投资商不是石头缝蹦出来的，而是在开发商的升级、转型、合作、专业分工的基础上形成的。中城投资更是典型的投资联合体，投资基金的实践者。我们在两个不同主体、不同结构其实都有不同的行为。

开发市场当中，从开发，从一个毛地到建地，从一个生地到熟地，从一片地到一片房子…它的开发逻辑是散售，开发商的核心逻辑是散售，它卖的是实物产品，就是B-C。投资商在持有商用物业的同时，首先重视运营，更重视运营之后的整体出售和打包出售，这里面当中它一定会涉及到的是金融产品，包括我们在私募市场看到的私募基金，私募REITs，私募证券，包括ABS和REITs，这时候它的行为逻辑是B-B-C，这时一个B可能就是我们的基石投资人、锚定投资人、机构投资人…C就是我们的基金投资人或者证券投资人。平时我们说的散户投资人，投资市场的价值链，价值逻辑
更长，不仅是时间更长，价值链更长，意味着在今后市场当中所需要投入的精力、投入产出比开发商周期更长。