公募REITs知多少

2023年3月，证监会发布《关于进一步推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）常态化发行相关工作的通知》，以进一步健全REITs市场功能，推进REITs常态化发行。同月，国家发展改革委发布了《关于规范高效做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目申报推荐工作的通知》，对REITs项目发行条件、申报进行了规范。此后，《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》（以下简称：《指引》）修改并发布，将公募REITs试点资产类型拓展至消费基础设施。

可见，作为将资本市场与实体经济紧密结合的创新金融产品，REITs将发挥越来越重要的作用。

REITs是什么？

REITs，全称为Real Estate InvestmentTrust，即不动产投资信托基金，是向投资者募集资金投资于不动产，并向投资者分配投资收益的一种投资基金。

REITs诞生于1960年，在国际资本市场已经有60多年的发展历史，是一个相对成熟的金融产品。当时海外某信托公司发行了一种基金，它将75%以上的资金投资于房地产领域，如店铺、厂房等，因此被称为“房地产投资信托基金”，即REITs。

简单来说，REITs的核心功能是代客投资，它将大量投资者的小额资金汇集起来，投资于以往大额资金才能触及的房地产领域，为普通人分享收益提供机会，大大降低了房地产领域的投资门槛。

后来，根据组织形式的不同，REITs逐步演化为两种类型，包括公司型和契约型。公司型REITs以公司法为依据，具有独立法人资格，通过向投资者发行股份以筹集资金用于投资房地产，投资者即为公司股东，收益以股东分红的形式发放。契约型REITs以信托契约成立为依据，其本身并非独立法人，而是一种金融产品，它由基金管理人发起设立，通过发行收益凭证筹集资金用于投资房地产。

我国REITs如何发展？

我国的REITs发展迅速。早在2002年，商业房地产投资信托计划——法国欧尚天津第一店资金信托计划就在北京推出，成为国内首只投资于收益性房地产的信托产品，即REITs的雏形。

2020年4月，证监会、国家发展改革委联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》并出台配套指引，标志着境内基础设施领域公募REITs试点正式起步。截至2023年2月末，国内资本市场已上市REITs产品25只，募集资金超过800亿元，项目涵盖收费公路、产业园区、污水处理、仓储物流、清洁能源、保障性租赁住房、新能源等多种资产类型，形成一定规模效应、示范效应。

国内公募REITs具有自己的特点。

一是从投资标的来看，我国公募REITs率先从交通、能源、市政、仓储物流、园区等基础设施领域开始，后拓展至保障性租赁住房、商业地产等领域。

二是从运作模式来看，国内采用了“公募基金+基础设施资产支持证券（ABS）”的契约型运作模式，投资者通过基金方式而非股票方式持有产品份额。

三是从设立条件来看，《指引》要求我国公募REITs产品80%以上基金资产投资于基础设施资产支持证券并持有其全部份额，直接或间接对外借入款项不得依赖外部增信且基金总资产不得超过基金净资产的140%。

REITs怎么赚钱？

根据《指引》规定，公募REITs的发售应通过向网下投资者询价的方式来确定基金份额认购价格，基金管理人或其聘请的财务顾问办理基础设施基金份额发售的路演推介、询价、定价、配售等相关业务活动，公众投资者以询价确定的认购价格参与认购。所以，公募REITs的发售过程与市场所熟知的首次公开发行股票是有一定相似性的。

公募REITs的收益来源主要分为两部分。一是公募REITs底层资产的经营收益和资产的增值收益，比如说募集资金投资一处产业园区，该园区收取的租金、物业费等经营收益将作为分红分配给投资者，若该园区升值，则增值部分也会计入基金的资产中；二是二级市场溢价，如果所持有的公募REITs在二级市场价格上涨，也会为投资者带来收益。

了解了公募REITs的收益来源后，再来看看它与股票的主要区别。公募REITs与股票相比具有较高的分红比例。根据《指引》，“基础设施基金应当将90%以上合并后基金年度可供分配金额以现金形式分配给投资者。基础设施基金的收益分配在符合分配条件的情况下每年不得少于1次”，所以公募REITs的收益分配较股票更加稳定。另外，公募REITs所投资的底层资产通常为运营稳定的基础设施，价值波动相对较小，对现金流的预期相对较明确。

当然，我国公募REITs收益与风险并存。由于采取“公募基金+ABS”的结构模式，投资REITs可能面对的风险有基金价格波动风险、基础设施项目运营风险以及由于封闭运作而带来的流动性风险等。正因如此，公募REITs的认购和交易实施适当性管理制度，首次参与份额认购和交易的投资者应经过基金销售机构的适当性评估和匹配程序，并以纸质或电子形式签署风险揭示书，确认其了解产品特征和主要风险。请投资者朋友警惕风险，理性投资。